Legionella
Impianti idrosanitari, torri evaporative e serbatoi richiedono valutazione e controlli secondo le linee guida vigenti: è uno dei temi che arrivano più spesso in assemblea.
Condomini:
con un portiere,
l'amministratore è datore di lavoro.
È la frase che sorprende quasi tutti gli amministratori, e non è un'interpretazione: dal momento in cui il condominio ha un dipendente, si porta dietro gli stessi obblighi di un'azienda. Senza dipendenti gli obblighi non spariscono: cambiano.
M-01 · Con dipendenti
Un portiere, e il condominio
diventa un'azienda.
Portiere, custode, giardiniere, addetto alle pulizie assunto direttamente: basta uno, anche part-time, perché scatti tutto.
Quando il condominio assume, il datore di lavoro è il condominio stesso, e chi ne esercita i poteri è l'amministratore pro tempore: è lui a firmare, a nominare e a rispondere. Non è una responsabilità che si può girare al consulente o all'assemblea.
Da quel momento servono le stesse cose di qualunque azienda: documento di valutazione dei rischi, designazione del responsabile del servizio di prevenzione, formazione del lavoratore, addetti alle emergenze, sorveglianza sanitaria dove la valutazione la richiede, e i dispositivi di protezione consegnati con firma.
I rischi da valutare sono quelli veri del mestiere: prodotti di pulizia e agenti chimici, movimentazione di sacchi e contenitori dei rifiuti, lavoro in solitario nelle prime ore, scale e locali tecnici, e per il portierato anche il rischio di aggressione, che va valutato e non taciuto.
Fonte: D.Lgs. 81/2008, artt. 2, 17, 18 e 28 · art. 1130 e 1135 del Codice civile per i poteri dell'amministratore
W-02 · Senza dipendenti
Nessun dipendente
non vuol dire nessun obbligo.
È l'equivoco più diffuso: il condominio senza portiere pensa di essere fuori da tutto. In realtà cambia il capitolo, non l'esistenza degli obblighi.
Un condominio che affida lavori a imprese esterne — pulizie, giardinaggio, manutenzione dell'ascensore, imbiancatura, rifacimento del tetto — agisce come committente. E il committente ha obblighi propri: verificare l'idoneità tecnico-professionale delle imprese, informarle sui rischi specifici dell'edificio, e nei casi previsti redigere il documento sui rischi da interferenza.
Nei lavori edili si aggiunge il titolo IV: con più imprese in cantiere servono i coordinatori, la notifica preliminare e la verifica della patente a crediti. Un rifacimento di facciata con ponteggio è un cantiere a tutti gli effetti, e l'amministratore è il committente.
- Verifica delle imprese prima di affidare i lavori, non dopo
- Informazione sui rischi dell'edificio: locali tecnici, impianti, coperture, amianto se presente
- Documento sui rischi da interferenza nei casi previsti dall'articolo 26
- Coordinatori e notifica quando il cantiere ha più imprese
- Registro degli interventi e delle manutenzioni obbligatorie
E-03 · I rischi dell'edificio
Quello che sta
dentro i muri.
Alcuni obblighi non riguardano i lavoratori ma l'immobile, e finiscono comunque sul tavolo dell'amministratore.
Amianto
Dove è presente serve la valutazione dello stato di conservazione e un programma di controllo e manutenzione, con un responsabile designato.
Impianti e coperture
Ascensori, impianti elettrici e accessi al tetto: verifiche periodiche, e per i lavori in quota i dispositivi di ancoraggio previsti dalle norme regionali.
Domande frequenti
Quello che ci chiedono
più spesso.
Quando è obbligatorio il DVR in condominio?
Quando il condominio ha almeno un lavoratore dipendente: portiere, custode, giardiniere o addetto alle pulizie assunto direttamente. In quel caso il condominio è datore di lavoro e valgono gli obblighi del Testo Unico.
Chi è il datore di lavoro in un condominio?
Il condominio stesso, e i poteri di datore di lavoro sono esercitati dall'amministratore pro tempore, che firma le nomine e risponde degli adempimenti.
Un condominio senza dipendenti ha obblighi di sicurezza?
Sì, ma diversi: in qualità di committente deve verificare l'idoneità tecnico-professionale delle imprese a cui affida i lavori, informarle sui rischi dell'edificio e, nei casi previsti, gestire i rischi da interferenza.
Serve il DUVRI per le pulizie condominiali?
Va valutato caso per caso: dipende dalla presenza di rischi da interferenza fra l'attività dell'impresa e quella di altri soggetti negli spazi comuni. Le esclusioni di legge valgono anche qui, ma vanno verificate, non date per scontate.
Il rifacimento della facciata è un cantiere?
Sì, ed è un cantiere temporaneo o mobile: si applicano gli obblighi del titolo IV, con nomina dei coordinatori quando le imprese sono più di una, notifica preliminare e verifica della patente a crediti.
Il portiere deve fare i corsi di sicurezza?
Sì: formazione generale e specifica come ogni lavoratore, più le nomine e la formazione di addetto alle emergenze dove previsto. La classe di rischio dipende dalle mansioni effettive.
Amministri condomini
con dipendenti?
Facciamo la ricognizione stabile per stabile: cosa serve dove, cosa manca e cosa scade nei prossimi dodici mesi.